Thailands Immobilienmarkt verzeichnet weiterhin einen ungebrochenen Boom, insbesondere in der Hauptstadt Bangkok als auch in den Ferienorten Phuket, Hua Hin, Ko Samui und Pattaya. Es gibt hier eine große Nachfrage und Bauaktivität bei hochwertigen Projekten wie luxuriösen Eigentumswohnungen (Condominiums). Diese Entwicklung wird getragen von einem boomenden Fremdenverkehrssektor und der steigenden Beliebtheit der thailändischen Metropole und der Ferienorte etwa als Überwinterungsdomizil. Der genannte Boom ist vor allem im Luxussegment zu beobachten. Es hat sich unter vermögenden Europäern schon lange herumgesprochen, daß Thailand unvergleichliche Lebensqualität unter tropischer Sonne zu bieten hat.

Auch als Investitionsobjekte bieten sich thailändische Immobilien an. Der jährliche return on investment aus Vermietung von Condominiums in Bangkok bewegt sich zwischen 5 und 10 Prozent. In den letzten Jahren haben die meisten Condominiums anhaltende Wertsteigerungen verzeichnet. Die upmarket Objekte in der Nähe des wachsenden Skytrain-Netzes in Bangkok weisen eine ausgezeichnete Vermietbarkeit auf und locken mit fantastischem Blick, hohem Sicherheitsstandard (24/Reception Desk/Security), Parkplatz, nicht selten mehreren hochwertigen Pools und einem Service auf dem Niveau von Hotels. In der Nähe der neün Skytrain-Strecken entstehen neü urbane Quartiere, ultramoderne Shoppingmalls und Hotels. Trotz dieser Entwicklung ist der unvergleichliche relaxte Charme Thailands weiter spürbar. In diesem Jahr werden neü Streckenabschnitte des modernen Skytrain eingeweiht, der damit fast bis ans Meer reicht und in der Zukunft Bangkok und Pattaya verbinden wird.

Ausländische Investoren oder Besucher können Eigentumswohnungen (Condominiums) als Volleigentum erwerben. Der thailändische Condominium Act gestattet Ausländern, einschließlich ausländischen juristischen Personen, den Erwerb von Eigentumswohnungen. Zusätzlich erwirbt der Käufer automatisch einen Miteigentumsanteils hinsichtlich des zugrunde liegenden Grundstücks. Der ausländische Erwerber erhält entsprechende Eigentumsurkunden (Land Title Deeds), deren Originale im zuständigen Land Department hinterlegt sind. Damit entspricht der Erwerb im wesentlichen dem Erwerb einer Eigentumswohnung in Deutschland.

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, die erste Anzahlung geleistet bzw. im Falle eines “off plan” Erwerbs eine Reservierungsgebühr oder ähnliches bezahlt wird, empfiehlt es sich eine gründliche Überprüfung (dü diligence) des Kaufobjekts und gegebenenfalls des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt durchführen zu lassen. Die property dü diligence sollte mindestens eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse beim Land Department, die Prüfung des Vertragswerks sowie die Prüfung der gesetzlich geforderten Genehmigungen (Condominium License etc.) umfassen. Außerdem ist zu beachten, daß gemäß dem Condominium Act über 50% der Gesamtfläche des Gebäudes thailändischen Eigentümern gehören muß, und die Mittel für den Erwerb aus dem Ausland überwiesen werden müssen. Das Land Department überprüft das Vorliegen dieser Voraussetzungen von Amts wegen, bevor das Wohneigentum auf den Ausländer übertragen wird.
Falls der Immobilienerwerb in Thailand fremdfinanziert wird, stehen nach thailändischem Recht verschiedene Sicherungsmittel zur Verfügung, etwa die Hypothek (Mortgage) oder eine Art Sicherungsübereignung (Sale with Right of Redemption). Die thailändische “mortgage” zeichnet sich durch eine bessere Verkehrsfähigkeit aus als die unsere Hyptothek und ist damit mit der Grundschuld nach deutschem Recht vergleichbar. Dabei lässt sich durch entsprechende Gestaltung des Sicherungsvertrages erreichen, daß bei der Zwangsvollstreckung in einer ersten Stufe zunächst deutsches Recht anwendbar ist und der Gerichtsstand hierür in Deutschland ist. Damit stehen zur Besicherung etwa eines Darlehens effektive Sicherungsmittel zur Verfügung.

Dabei sind die Investitionsmöglichkeiten in thailändische Immobilien keinesfalls nur auf Condominiums beschränk, sondern erstrecken sich auch auf den Erwerb von Gründstücken, Villen und Hotels.
Hierbei ist jedoch anders als beim Kauf von Eigentumswohnungen zu beachten, daß Ausländer bzw. ausländische juristische Personen normalerweise kein Land erwerben dürfen. In der täglichen Praxis in Thailand tragen viele Ausländer deshalb das Eigentum im Namen eines thailändischen Partners ein. Dies ist jedoch für ein größeres Investment aus zweierlei Gründen nicht ratsam: Zum einen verbietet es das thailändische Recht, mittels eines Strohmannes (nominee) das geltende Ausländerrecht zu umgehen. Zum anderen besteht das Risiko, daß der thailändische Partner sich nicht an die bestehenden Abreden hält.
Das heißt aber nicht, daß dem ausländischen Investor ein sicherer Landerwerb nicht möglich ist. Viele Investoren bedienen sich hierzu einer thailändischen Private Company Limited, die mit der deutschen GmbH vergleichbar ist. Zu beachten ist hierbei zwar, daß die Kapitalmehrheit von Thais gehalten werden muß. Anders als beim simplen Erwerb im Namen des Thai Partners, erlaubt es das thailändische Gesellschaftsrecht jedoch, daß der Ausländer über eine entsprechende gesellschaftsrechtliche Gestaltung die Mehrheit der Stimmrechte hält, sowie die überwiegende Berechtigung hinsichtlich Dividenden und Kapital. Wichtig ist hierbei, daß diese Rechte etwa im Rahmen einer “preference shares structure” in den Gründungsurkunden der Gesellschaft verbürgt sind, und nicht bloß durch die Abrede zwischen den Gesellschaftern. Außerdem ist sorgsam darauf zu achten, daß keine illegale Umgehungsstruktur vorliegt.

Professionellen ausländischen Investoren, die im großen Stil in Landeigentum in Thailand investieren, genügt aber auch die oben beschriebene Lösung alleine noch nicht. Es kann dann eine aufwendigere zweistufige Holdingstruktur geschaffen werden, bei der eine Holding-Gesellschaft die Kapitalmehrheit der das Land erwerbenden Gesellschaft hält. Indem der ausländische Investor auch die Holding-Gesellschaft kontrolliert, wird eine zusätzliche Sicherungsstufe geschaffen, die es erlaubt, einen sich abredewidrig verhaltenden Thai Partner jederzeit auszubooten.

Alternativ zum Eigentumserwerb besteht die Möglichkeit einen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (zweimal um weitere 30 Jahre verlängerbar) abzuschließen. Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren muß beim örtlichen Land Department eingetragen werden. Diese Eintragung verschafft dem Pächter jedoch keine weitergehenden Rechte, sondern stellt lediglich ein Formerfordernis für die Wirksamkeit des Pachtvertrages dar. (Die Bezeichnung solcher langfristiger Pachtverträge in Anlehnung an angloamerikanisches Recht als “Leasehold” ist bei Developpern zu Werbezwecken beliebt, aber irreführend.) Steht auf Verpächterseite eine vom ausländischen Investor kontrollierte thailändische Gesellschaft oder sogar eine oben beschrieben Holding so ist auch eine langfristige Nutzung, auch über 30 Jahre hinaus, “wasserdicht” abgesichert.

Übrigens ist dem Ausländer nur der Landerwerb nicht gestattet, der Erwerb von Häusern durchaus. Zwar folgt das Eigentum an einem Gebaude gemäß dem Civil and Commercial Code grundsätzlich dem Eigentum am Land, auf dem es errichtet ist. Jedoch kann durch Eintragung eines sogenannten “Superficies” eine Trennung von Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grund herbeigeführt werden. Daneben kennt der Civil and Commercial Code noch weitere dingliche Nutzungesrechte.

Zusammenfassend läßt sich sagen, daß ein ausländischer Investor, der ein Grundstück über eine von ihm kontrollierte Holdinggesellschaft erwirbt, und zusätzlich Eigentümer des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes ist, größtmögliche Investitionssicherheit erhält. Die thailändische Regierung bemüht sich trotz der geltenden rechtlichen Beschränkungen darum, ausländische Kapitalgeber anzulocken und zeichnet sich hierin durch Kontinuität aus. Für bestehende Strukuren gibt es Bestandsschutz soweit diese keine illegalen Umgehungsstrukuren darstellen. Der direkte Erwerb einer Eigentumswohnung (samt Miteigentum am Grundstück) ist dem ausländischen Investor ohnehin möglich.